티스토리 뷰
목차
반응형
공매 수의계약 조건 가능 시기, 1회 2회 유찰, 재공고 입찰 실시 후, 재난 복구 긴급한 경우, 입찰보증금 계약보증금 규정을 살펴봅니다.
공매 수의계약 기본 개념
공매의 정의와 특징
공매란 국가나 공공기관이 압류한 재산을 공개적으로 매각하는 절차를 말합니다.
주로 세금 체납이나 법적 분쟁 등으로 압류된 재산을 처분할 때 이용됩니다.
공매의 주요 특징은 다음과 같습니다.
- 공개성 : 누구나 참여할 수 있도록 공개적으로 진행됩니다.
- 경쟁 입찰 : 여러 사람이 입찰에 참여하여 가격 경쟁을 합니다.
- 최고가 낙찰 : 일반적으로 최고 가격을 제시한 사람에게 낙찰됩니다.
- 온라인 진행 : 대부분 '온비드'라는 인터넷 사이트를 통해 전자입찰로 진행됩니다.
수의계약의 정의와 특징
수의계약은 경쟁 입찰 과정 없이 특정 상대방을 선택하여 계약을 체결하는 방식입니다.
주로 긴급한 상황이나 특수한 조건에서 이루어집니다.
수의계약의 주요 특징은 다음과 같습니다.
- 비공개성 : 공개경쟁 없이 특정 대상과 계약을 체결합니다.
- 신속성 : 입찰 절차를 거치지 않아 빠르게 계약을 체결할 수 있습니다.
- 제한적 적용 : 법률로 정해진 특정 조건에서만 허용됩니다.
- 투명성 문제 : 계약 과정의 투명성이 낮아 부정이 개입될 여지가 있습니다.
공매와 수의계약의 차이점
진행 방식
- 공매는 공개경쟁 입찰로 진행됩니다.
- 수의계약은 특정 대상과 직접 계약을 체결합니다.
참여 대상
- 공매는 누구나 참여 가능합니다.
- 수의계약은 계약 당사자가 선택한 특정 대상만 참여합니다.
가격 결정
- 공매는 최고 입찰가로 결정됩니다.
- 수의계약은 당사자 간 협의로 결정됩니다.
적용 상황
- 공매는 주로 압류 재산 처분에 사용됩니다.
- 수의계약은 긴급 상황이나 특수 조건에서 사용됩니다.
투명성
- 공매는 상대적으로 투명한 절차를 거칩니다.
- 수의계약은 투명성이 낮아 주의가 필요합니다.
공매 절차 및 조건
공매 공고 및 입찰 방법
공매는 주로 한국자산관리공사 (캠코)가 운영하는 온비드 사이트를 통해 진행됩니다.
공매 공고는 보통 입찰 시작 7일 전에 게시되며, 물건의 정보와 입찰 조건 등이 상세히 기재됩니다.
입찰 방법은 다음과 같습니다.
- 온비드 사이트에 회원가입 및 공인인증서 등록
- 원하는 물건 검색 및 선택
- 입찰서 작성 및 제출
- 지정된 가상계좌로 입찰보증금 납부
입찰은 보통 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 진행되며, 입찰 마감 후 다음날 오전 11시경 개찰 결과가 발표됩니다.
최저입찰가격 설정 기준
최저입찰가격은 일반적으로 감정평가액을 기준으로 설정됩니다.
첫 회차 공매에서는 감정평가액의 100%가 최저입찰가격이 되며, 유찰될 경우 다음과 같이 조정됩니다.
- 2차 공매 : 1차 최저입찰가격의 80%
- 3차 공매 : 2차 최저입찰가격의 80% (감정평가액의 64%)
이런 식으로 유찰될 때마다 20~30%씩 가격이 낮아집니다.
다만, 법원마다 할인율이 다를 수 있으니 주의해야 합니다.
입찰보증금 및 계약보증금 규정
입찰보증금은 일반적으로 공매예정가격의 10%를 납부해야 합니다.
입찰 참가 의사를 확실히 하고, 낙찰 후 계약 체결을 보장하기 위한 조치입니다.
계약보증금은 낙찰자가 계약 이행을 보증하기 위해 내는 금액으로, 보통 계약금액의 10~15% 정도입니다.
공사의 경우 계약금액의 15% 이상, 물품이나 용역 계약의 경우 10% 이상을 납부해야 합니다.
낙찰자 선정 기준
낙찰자 선정 기준은 다음과 같습니다.
- 최저가격 입찰자 : 충분한 계약이행 능력이 있다고 인정되는 자 중 최저가격으로 입찰한 자
- 종합평가 최고점자 : 입찰가격, 공사수행능력, 사회적 책임 등을 종합적으로 평가하여 가장 높은 점수를 받은 자
- 특별 기준 적합자 : 계약의 성질, 규모 등을 고려해 특별히 정한 기준에 가장 적합한 자
동일한 가격으로 입찰한 자가 2인 이상일 경우, 추첨을 통해 낙찰자를 결정합니다.
낙찰자로 선정되면 보통 3 영업일 이내에 매매계약을 체결해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 낙찰은 무효가 되고 입찰보증금은 몰수됩니다.
수의계약 체결 조건
공매 유찰 후 수의계약 가능 시기
공매가 유찰된 후 수의계약을 체결할 수 있는 시기는 일반적으로 다음과 같습니다.
- 1회 유찰 후 : 보통 1회 유찰 후에는 바로 수의계약을 체결할 수 있습니다. 다만, 일부 기관에서는 2회 이상 유찰을 요구하기도 합니다.
- 재공고 입찰 실시 후 : 일부 경우에는 1회 유찰 후 재공고 입찰을 실시하고, 이마저도 유찰될 경우 수의계약을 허용합니다.
- 긴급한 경우 : 재난 복구 등 긴급한 상황에서는 1회 유찰 후 즉시 수의계약을 체결할 수 있습니다.
주의할 점은 기관마다 규정이 조금씩 다를 수 있으므로, 해당 기관의 구체적인 규정을 확인하는 것이 중요합니다.
수의계약 가격 결정 방식
수의계약의 가격은 다음과 같은 방식으로 결정됩니다.
- 예정가격 이하 협상 : 일반적으로 예정가격 이하에서 계약상대자와 협상을 통해 가격을 결정합니다.
- 낙찰하한율 적용 : 많은 경우 예정가격의 87.745% 이상으로 가격을 정합니다. 최저가 낙찰제의 낙찰하한율을 준용한 것입니다.
- 원가계산 활용 : 계약담당자는 원가계산을 통해 적정 가격을 산출하고, 이를 기준으로 협상합니다.
- 거래실례가격 참고 : 시장에서의 일반적인 거래가격을 참고하여 결정하기도 합니다.
- 유찰 시 가격 조정 : 유찰된 경우, 최초 예정가격의 100분의 80 이상으로 수의계약을 체결할 수 있습니다.
수의계약 체결 우선순위
수의계약 체결 시 우선순위는 다음과 같습니다.
- 국가유공자 단체 : 상이를 입은 국가유공자로 구성된 단체와의 계약이 최우선 고려됩니다.
- 중증장애인생산품 시설 : 중증장애인생산품 생산시설과의 계약도 높은 우선순위를 가집니다.
- 사회복지법인 : 사회복지사업법에 따라 설립된 법인과의 계약도 우선 고려 대상입니다.
- 소기업 및 소상공인 : 추정가격이 2천만 원 초과 1억 원 이하인 계약의 경우, 소기업 또는 소상공인과의 계약이 우선됩니다.
- 여성기업, 장애인기업, 사회적 기업 등 : 이들 기업과의 계약도 우선 고려 대상입니다.
- 지역업체 : 많은 지방자치단체에서 지역경제 활성화를 위해 지역업체와의 계약을 우선시합니다.
이러한 우선순위는 법령과 각 기관의 방침에 따라 다소 차이가 있을 수 있으므로, 구체적인 상황에서는 해당 기관의 규정을 확인하는 것이 좋습니다.
계약 체결 대금 납부 조건
계약금 및 잔금 납부 기한
공매나 수의계약에서 계약금과 잔금 납부는 일반적으로 다음과 같은 절차로 진행됩니다.
계약금 납부
- 낙찰자는 보통 낙찰일로부터 3~5일 이내에 계약금을 납부해야 합니다.
- 계약금은 대부분 낙찰가격의 10~20% 정도입니다.
- 이미 납부한 입찰보증금이 있다면, 이를 계약금의 일부로 대체할 수 있습니다.
잔금 납부
- 잔금 납부 기한은 보통 계약일로부터 30일 이내입니다.
- 다만, 물건의 성격이나 기관의 규정에 따라 60일 또는 90일까지 연장되는 경우도 있습니다.
- 잔금은 낙찰가격에서 계약금을 제외한 금액입니다.
납부 기한을 지키지 않으면 계약이 해제되고 계약금이 몰수될 수 있습니다.
따라서 자금 계획을 잘 세워 기한 내에 납부할 수 있도록 해야 합니다.
부가가치세 납부 방식
부가가치세 (VAT) 납부는 물건의 종류와 상황에 따라 다릅니다.
주택의 경우
- 일반적으로 주택은 부가가치세가 면제됩니다.
- 다만, 주택이 아닌 상가나 오피스텔 등은 부가가치세가 부과될 수 있습니다.
토지의 경우
- 토지 자체에는 부가가치세가 부과되지 않습니다.
- 그러나 토지 위에 건물이 있는 경우, 건물 부분에 대해서는 부가가치세가 부과될 수 있습니다.
부가가치세 납부 시기
- 보통 잔금 납부 시 함께 납부합니다.
- 낙찰가격이 부가가치세를 포함한 금액인지, 별도로 부과되는 금액인지 반드시 확인해야 합니다.
세금계산서 발행
- 부가가치세가 부과되는 경우, 매도인( 공매 주체)은 세금계산서를 발행해야 합니다.
- 매수인은 이 세금계산서를 받아 보관해야 합니다.
소유권 이전 등기 비용 부담
소유권 이전 등기 비용은 일반적으로 매수인이 부담합니다.
주요 비용은 다음과 같습니다.
취득세
- 부동산 취득가액의 1.1~3.5% 정도입니다.
- 취득 목적, 부동산 종류, 지역에 따라 세율이 다릅니다.
등록면허세
- 보통 부동산 가액의 0.2~0.3% 정도입니다.
- 취득세와 함께 납부하는 경우가 많습니다.
농어촌특별세
- 취득세액의 10%입니다 (일부 지역 제외).
지방교육세
- 취득세액의 20%입니다.
등기 수수료
- 부동산 가액에 따라 다르지만, 보통 수만 원에서 수십만 원 정도입니다.
법무사 수수료
- 법무사를 통해 등기를 진행할 경우 별도의 수수료가 발생합니다.
이러한 비용들은 대체로 잔금 납부 후 60일 이내에 납부해야 합니다.
기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.
법적 규제 및 제한사항
계약금 및 잔금 납부 기한
공매나 수의계약에서 계약금과 잔금 납부는 일반적으로 다음과 같은 절차로 진행됩니다.
계약금 납부
- 낙찰자는 보통 낙찰일로부터 3~5일 이내에 계약금을 납부해야 합니다.
- 계약금은 대부분 낙찰가격의 10~20% 정도입니다.
- 이미 납부한 입찰보증금이 있다면, 이를 계약금의 일부로 대체할 수 있습니다.
잔금 납부
- 잔금 납부 기한은 보통 계약일로부터 30일 이내입니다.
- 다만, 물건의 성격이나 기관의 규정에 따라 60일 또는 90일까지 연장되는 경우도 있습니다.
- 잔금은 낙찰가격에서 계약금을 제외한 금액입니다.
납부 기한을 지키지 않으면 계약이 해제되고 계약금이 몰수될 수 있습니다.
따라서 자금 계획을 잘 세워 기한 내에 납부할 수 있도록 해야 합니다.
부가가치세 납부 방식
부가가치세 (VAT) 납부는 물건의 종류와 상황에 따라 다릅니다.
주택의 경우
- 일반적으로 주택은 부가가치세가 면제됩니다.
- 다만, 주택이 아닌 상가나 오피스텔 등은 부가가치세가 부과될 수 있습니다.
토지의 경우
- 토지 자체에는 부가가치세가 부과되지 않습니다.
- 그러나 토지 위에 건물이 있는 경우, 건물 부분에 대해서는 부가가치세가 부과될 수 있습니다.
부가가치세 납부 시기
- 보통 잔금 납부 시 함께 납부합니다.
- 낙찰가격이 부가가치세를 포함한 금액인지, 별도로 부과되는 금액인지 반드시 확인해야 합니다.
세금계산서 발행
- 부가가치세가 부과되는 경우, 매도인 (공매 주체)은 세금계산서를 발행해야 합니다.
- 매수인은 이 세금계산서를 받아 보관해야 합니다.
소유권 이전 등기 비용 부담
소유권 이전 등기 비용은 일반적으로 매수인이 부담합니다.
주요 비용은 다음과 같습니다.
취득세
- 부동산 취득가액의 1.1~3.5% 정도입니다.
- 취득 목적, 부동산 종류, 지역에 따라 세율이 다릅니다.
등록면허세
- 보통 부동산 가액의 0.2~0.3% 정도입니다.
- 취득세와 함께 납부하는 경우가 많습니다.
농어촌특별세
- 취득세액의 10%입니다 (일부 지역 제외).
지방교육세
- 취득세액의 20%입니다.
등기 수수료
- 부동산 가액에 따라 다르지만, 보통 수만 원에서 수십만 원 정도입니다.
법무사 수수료
- 법무사를 통해 등기를 진행할 경우 별도의 수수료가 발생합니다.
이러한 비용들은 대체로 잔금 납부 후 60일 이내에 납부해야 합니다.
기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.
매수자 책임과 의무
현상 인수 원칙
현상 인수 원칙은 공매나 수의계약의 가장 중요한 특징 중 하나입니다.
의미
- 매수자는 부동산을 현재 상태 그대로 인수해야 한다는 원칙입니다.
- 즉, 부동산의 물리적, 법률적 하자가 있더라도 이를 그대로 받아들여야 합니다.
적용 범위
- 건물의 노후화, 균열, 누수 등 물리적 하자
- 등기부상의 권리관계, 임대차 관계 등 법률적 하자
- 토지의 경계, 면적 불일치 등 권리 범위의 문제
주의사항
- 매수 전 반드시 현장 답사를 통해 부동산의 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류를 꼼꼼히 검토해야 합니다.
- 발견하지 못한 하자에 대해서도 매수자가 책임을 져야 하므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
예외
- 공매 기관이 고의로 중요한 정보를 숨긴 경우에는 예외가 인정될 수 있습니다.
- 그러나 이를 입증하기는 매우 어려우므로, 처음부터 철저한 확인이 필요합니다.
제세공과금 및 관리비 정산
매수자는 부동산 취득 후 제세공과금과 관리비에 대한 책임을 지게 됩니다.
제세공과금
- 재산세, 종합부동산세, 환경개선부담금 등이 해당됩니다.
- 보통 소유권 이전 등기일을 기준으로 그 이후의 제세공과금은 매수자가 부담합니다.
관리비
- 아파트, 오피스텔 등 공동주택의 경우 관리비 정산이 중요합니다.
- 일반적으로 입주일 또는 소유권 이전일을 기준으로 정산합니다.
정산 방법
- 매수자는 미납된 제세공과금이나 관리비가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 미납금이 있다면, 이를 공매대금에서 공제하거나 별도로 정산해야 합니다.
주의사항
- 공매 물건의 경우, 체납된 제세공과금이 있을 가능성이 높습니다.
- 따라서 사전에 관련 기관에 문의하여 정확한 금액을 파악해야 합니다.
명도 책임
명도란 부동산을 비워 인도하는 것을 말합니다.
공매나 수의계약으로 취득한 부동산의 명도 책임은 매수자에게 있습니다.
명도의 의미
- 부동산을 실제로 인도받아 사용할 수 있는 상태로 만드는 것입니다.
- 기존 거주자나 점유자를 퇴거시키는 과정이 포함됩니다.
명도 책임의 범위
- 건물 내 남아있는 동산의 처리
- 기존 거주자나 임차인과의 협상 및 퇴거 요청
- 필요한 경우 법적 절차 (명도소송) 진행
명도 비용
- 명도에 필요한 모든 비용은 원칙적으로 매수자가 부담합니다.
- 이사비용, 폐기물 처리비용, 법적 비용 등을 포함합니다.
주의사항
- 공매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인이 있는 경우, 임대차 계약 내용과 보증금 반환 문제 등을 사전에 파악해야 합니다.
- 명도가 어려울 것으로 예상되는 경우, 이를 감안하여 입찰 가격을 결정해야 합니다.
명도 소송
- 점유자가 자발적으로 퇴거하지 않을 경우, 명도 소송을 제기해야 할 수 있습니다.
- 이 경우 시간과 비용이 상당히 소요될 수 있으므로, 이를 고려한 계획이 필요합니다.
계약 해제 및 무효 사유
계약 해제 조건
공매나 수의계약에서 계약 해제 조건은 매우 중요합니다.
주요 해제 조건은 다음과 같습니다.
대금 납부 지연
- 계약금이나 잔금을 정해진 기한 내에 납부하지 않으면 계약이 해제될 수 있습니다.
- 보통 계약서에 "납부기한으로부터 00일이 경과하면 계약을 해제할 수 있다"라고 명시됩니다.
허위 정보 제공
- 매수인이 입찰 과정에서 허위 정보를 제공했다면 계약이 해제될 수 있습니다.
- 자격 요건을 속이거나 false 서류를 제출한 경우가 해당됩니다.
계약 조건 불이행
- 계약서에 명시된 특정 조건을 이행하지 않으면 계약이 해제될 수 있습니다.
- 특정 용도로만 사용하기로 한 약속을 어긴 경우가 해당됩니다.
불가항력적 사유
- 천재지변이나 법령의 변경 등으로 계약 목적을 달성할 수 없게 된 경우 계약이 해제될 수 있습니다.
계약 해제 시에는 보통 이미 납부한 계약금은 반환되지 않습니다.
계약 불이행에 대한 손해배상의 성격을 갖습니다.
무효 확인 소송의 법적 이익
무효 확인 소송은 이미 체결된 계약이 처음부터 무효였다는 것을 법원에 확인받는 소송입니다.
이 소송을 제기하기 위해서는 '법적 이익'이 있어야 합니다.
법적 이익의 의미
- 계약의 무효 확인을 통해 원고의 권리나 법적 지위에 구체적이고 실질적인 이익이 있어야 합니다.
- 단순히 호기심이나 학문적 관심만으로는 부족합니다.
법적 이익이 인정되는 경우
- 계약 당사자 : 계약의 무효로 인해 직접적인 영향을 받는 당사자는 당연히 법적 이익이 있습니다.
- 제3자 : 계약의 무효로 인해 자신의 권리가 회복되거나 의무가 면제되는 경우 법적 이익이 인정될 수 있습니다.
구체적 사례
- 공매 참가자 : 낙찰받지 못한 입찰 참가자가 낙찰자와의 계약이 무효라고 주장하며 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 재입찰의 기회를 얻을 수 있다는 점에서 법적 이익이 인정될 수 있습니다.
- 임차인 : 건물 소유권이 이전된 경우, 기존 임차인이 새로운 소유자와의 매매계약이 무효라고 주장할 수 있습니다. 자신의 임차권 보호를 위한 법적 이익으로 볼 수 있습니다.
주의사항
- 무효 확인 소송은 제소기간의 제한이 없습니다. 즉, 계약 체결 후 상당한 시간이 지나도 제기할 수 있습니다.
- 그러나 너무 오랜 시간이 지난 후 소송을 제기하면 권리남용으로 볼 여지가 있으니 주의해야 합니다.
공매 수의계약 조건 FAQ
Q : 공매와 수의계약의 차이점은 무엇인가요?
공매는 여러 사람이 참여하는 경쟁 입찰 방식이고, 수의계약은 1:1로 협상하여 계약을 체결하는 방식입니다.
아파트 공매에서 유찰된 후 개별 협상으로 계약을 체결하는 것이 수의계약입니다.
Q : 수의계약은 언제 가능한가요?
일반적으로 공매가 유찰된 후 다음 공매 전까지 수의계약이 가능합니다.
월요일 공매가 유찰되면 다음 공매일인 월요일 전까지 수의계약을 시도할 수 있습니다.
Q : 수의계약의 가격은 어떻게 결정되나요?
보통 직전 공매의 최저입찰가 이상으로 결정됩니다.
1억 원으로 공매에 부쳐졌다가 유찰된 물건은 수의계약 시 1억 원 이상으로 협상이 가능합니다.
Q : 수의계약 시 입찰보증금은 어떻게 되나요?
수의계약 시에도 보통 매각예정가격의 10% 정도를 계약보증금으로 납부해야 합니다.
1억 원짜리 물건이라면 1천만 원을 보증금으로 내야 한다고 보면 됩니다.
Q : 수의계약도 분할납부가 가능한가요?
경우에 따라 분할납부가 가능합니다.
3개월 이내 분할납부 조건으로 수의계약을 체결할 수 있는 경우도 있습니다.
Q : 수의계약 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?
권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
임차인이 있는 경우 임대차 계약 내용, 보증금 등을 반드시 확인해야 합니다.
Q : 수의계약 후 계약을 취소할 수 있나요?
일반적으로 계약 취소는 어렵습니다.
계약금을 포기하고 계약을 파기할 수는 있지만, 위약금을 물어야 할 수도 있습니다.
Q : 수의계약 시 부가가치세는 어떻게 되나요?
부가가치세는 별도로 납부해야 합니다.
1억 원에 수의계약을 체결했다면 부가가치세 1천만 원을 추가로 납부해야 할 수 있습니다.
Q : 수의계약 물건의 하자는 누가 책임지나요?
'현상 그대로' 인수하는 것이 원칙입니다.
건물에 균열이 있더라도 매수자가 감수해야 합니다.
Q : 수의계약 후 소유권 이전은 어떻게 하나요?
잔금을 완납한 후 소유권 이전등기를 해야 합니다.
이때 필요한 서류는 매도인 (공매 기관)이 제공하며, 등기비용은 매수자가 부담합니다.
반응형