공매 경매 차이 비교 분석 : 최적의 투자 방법은?

 

 

공매 경매 개념, 온비드 한국자산관리공사 법원 주관 절차 차이, 가격 결정 방식과 유찰 조정, 입찰 비교, 권리 분석 최적의 투자 방법은?

 

 

공매와 경매의 기본 개념

 

공매의 정의와 특징

공매란 국가나 공공기관이 보유한 재산을 일반 대중에게 매각하는 절차를 말합니다. 주로 한국자산관리공사(캠코)에서 주관하며, '온비드' 시스템을 통해 진행됩니다.

공매의 주요 특징은 다음과 같습니다.

 

• 투명성 : 온라인 시스템을 통해 누구나 참여할 수 있어 투명한 거래가 가능합니다.
• 다양한 물건 : 부동산뿐만 아니라 동산, 권리 등 다양한 자산이 대상이 됩니다.
• 상대적으로 낮은 위험 : 권리관계가 비교적 명확하여 초보자도 접근하기 쉽습니다.

경매의 정의와 특징

경매는 법원의 주관 하에 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권자의 채권을 변제하는 절차입니다. 주로 부동산을 대상으로 하며, 법원 경매 사이트를 통해 진행됩니다.

경매의 주요 특징은 다음과 같습니다.

 

• 법적 절차 : 법원의 감독 하에 진행되어 공정성이 보장됩니다.
• 복잡한 권리관계 : 채권, 채무 관계가 복잡할 수 있어 전문적인 지식이 필요합니다.
• 높은 수익 가능성 : 시세보다 저렴하게 매입할 기회가 있어 투자 가치가 높습니다.

공매와 경매의 법적 근거

공매와 경매는 각각 다른 법적 근거를 가지고 있습니다.

 

공매의 법적 근거

 

• 국유재산법
• 공유재산 및 물품 관리법
• 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률

경매의 법적 근거

 

• 민사집행법
• 민법
• 부동산 등기법

공매는 국가나 공공기관의 재산 처분을 위한 것이므로 행정법적 성격이 강합니다. 반면 경매는 사인 간의 채권 채무 관계를 해결하기 위한 것이므로 민사법적 성격이 강합니다.

이러한 차이로 인해 공매와 경매는 진행 절차, 참여 방법, 권리 관계 등에서 차이를 보입니다. 초보자의 경우 상대적으로 단순한 공매부터 시작하여 경험을 쌓은 후 경매에 참여하는 것이 안전할 수 있습니다.

 

 

진행 절차의 차이

 

공매 절차 (온비드 공매)

공매는 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온비드 시스템을 통해 진행됩니다. 절차는 다음과 같습니다.

 

1. 공매 공고 : 캠코가 온비드 홈페이지에 공매 물건 정보를 게시합니다.
2. 입찰 참가 : 입찰자는 온비드 홈페이지에서 회원가입 후 공동인증서를 등록합니다.
3. 입찰 : 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 온라인으로 입찰합니다.
4. 개찰 : 보통 목요일 오전 11시경에 결과가 발표됩니다.
5. 낙찰자 선정 : 최고가 입찰자가 낙찰자로 선정됩니다.
6. 대금 납부 : 낙찰자는 정해진 기간 내에 대금을 납부해야 합니다.
7. 소유권 이전 : 대금 납부 후 60일 이내에 소유권 이전 등기를 완료해야 합니다.

공매는 온라인으로 진행되어 편리하고, 절차가 비교적 간단합니다.

 

경매 절차 (법원 경매)

경매는 법원이 주관하며, 절차는 다음과 같습니다.

 

• 경매 신청 : 채권자가 법원에 경매를 신청합니다.
• 경매 개시 결정 : 법원이 경매 개시를 결정하고 등기부에 기입합니다.
• 배당 요구 종기 결정 : 채권자들의 배당 요구 기한을 정합니다.
• 감정평가 : 법원이 감정인을 선임하여 물건의 가치를 평가합니다.
• 매각 기일 지정 : 법원이 입찰 날짜를 정합니다.
• 입찰 : 지정된 날짜에 법원에서 현장 입찰이 진행됩니다.
• 매각 허가 결정 : 최고가 입찰자에게 낙찰을 허가합니다.
• 대금 납부 : 낙찰자는 정해진 기간 내에 대금을 납부해야 합니다.
• 소유권 이전 : 대금 납부 후 법원이 소유권 이전 등기를 촉탁합니다.

경매는 법적 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸리지만, 법원의 관리로 안정성이 높습니다.

 

입찰 방식 비교

 

입찰 장소

 

• 공매 : 온라인 (온비드 홈페이지)
• 경매 : 오프라인 (법원 경매정)

입찰 기간

 

• 공매 : 3일 (월요일~수요일)
• 경매 : 지정된 하루

입찰 방법

 

• 공매 : 전자 입찰서 제출
• 경매 : 서면 입찰서 제출

입찰 보증금

 

• 공매 : 입찰가의 10% (가상계좌 입금)
• 경매 : 감정가의 10% (보증금 납부 또는 보증서 제출)

결과 발표

 

• 공매 : 입찰 마감 다음날
• 경매 : 입찰 당일

유찰 시 가격 조정

 

• 공매 : 10% 하락
• 경매 : 20~30% 하락

 

 

 

 

 

주관 기관 및 대상 물건

 

공매 주관 기관 (한국자산관리공사)

공매는 한국자산관리공사(캠코, KAMCO)가 주관합니다. 한국자산관리공사는 국가나 공공기관의 자산을 관리하고 처분하는 역할을 담당하는 공공기관입니다.

공매의 주요 특징은 다음과 같습니다.

 

• 온라인 시스템 활용 : 공매는 '온비드 (OnBid)'라는 전자자산처분시스템을 통해 진행됩니다. 이 시스템을 통해 누구나 쉽게 공매에 참여할 수 있습니다.
• 간편한 절차 : 법원 경매에 비해 절차가 비교적 간단하고 빠르게 진행됩니다.
• 대금납부 조건 : 공매는 경매와 달리 분할납부가 가능하며, 때에 따라 장기할부나 선납감액 등의 혜택도 있습니다.

경매 주관 기관 (법원)

경매는 법원이 주관합니다. 구체적으로는 해당 부동산이 위치한 관할 지방법원에서 경매를 진행합니다.

경매의 주요 특징은 다음과 같습니다.

 

• 법적 절차 준수 : 경매는 민사집행법에 따라 엄격한 법적 절차를 거쳐 진행됩니다.
• 현장 입찰 : 대부분의 경매는 법원에 직접 방문하여 현장에서 입찰에 참여해야 합니다.
• 대금납부 조건 : 경매는 일시불로 대금을 납부해야 하며, 통상 매각허가결정 확정일로부터 1개월 이내에 전액을 납부해야 합니다.

공매와 경매의 대상 물건 비교

공매와 경매는 대상 물건에서도 차이가 있습니다.

 

공매 대상 물건

 

• 국세나 지방세 체납으로 압류된 재산
• 국가나 공공기관이 보유한 비업무용 자산
• 금융기관의 부실채권 담보물건

공매는 주로 세금 체납자의 재산이나 공공기관의 자산을 대상으로 합니다. 따라서 권리관계가 비교적 단순하고 명확한 편입니다.

 

경매 대상 물건

 

• 개인 간 채무로 인해 압류된 부동산
• 근저당권이 설정된 부동산
• 토지, 건물, 자동차, 선박 등 다양한 종류의 재산

경매는 공매에 비해 대상 물건의 종류가 더 다양하고 물량도 많은 편입니다. 하지만 권리관계가 복잡할 수 있어 주의가 필요합니다.

주의할 점은, 경매나 공매 모두 농지를 대상으로 할 경우 농지취득자격증명이 필요하다는 것입니다. 또한 경매는 토지거래허가가 면제되지만, 공매는 3회 이상 유찰된 경우에만 면제됩니다.

 

 

가격 결정 및 유찰 시 처리

 

공매 가격 결정 방식

공매의 가격 결정은 주로 한국자산관리공사(캠코)에서 담당합니다. 공매 가격 결정 과정은 다음과 같습니다.

 

• 감정평가 : 전문 감정평가사가 해당 물건의 가치를 평가합니다.
• 공매예정가격 결정 : 관할 세무서장이 감정평가액을 기준으로 공매예정가격을 결정합니다.
• 최저입찰가격 설정 : 일반적으로 공매예정가격이 최저입찰가격이 됩니다.

공매의 경우, 가격 결정 과정이 비교적 투명하고 객관적입니다. 또한 공매는 온라인으로 진행되기 때문에 접근성이 높고 편리합니다.

 

경매 가격 결정 방식

경매의 가격 결정은 법원에서 이루어집니다. 경매 가격 결정 과정은 다음과 같습니다.

 

• 감정평가 : 법원이 선임한 감정인이 물건의 가치를 평가합니다.
• 최저매각가격 결정 : 법원이 감정평가액을 기준으로 최저매각가격을 결정합니다.
• 입찰 : 입찰자들이 최저매각가격 이상으로 입찰가를 제시합니다.

경매는 공매에 비해 물건의 종류가 다양하고 물량도 많은 편입니다. 하지만 권리관계가 복잡할 수 있어 주의가 필요합니다.

 

유찰 시 가격 조정 비교

공매와 경매는 유찰 시 가격 조정 방식에 차이가 있습니다.

 

공매 유찰 시 가격 조정

 

• 매회 유찰 시 최초 공매예정가격의 10%씩 낮춥니다.
• 최초 공매예정가격의 50%까지 낮출 수 있습니다.
• 1억 원의 물건이 유찰되면 다음 회차에는 9천만 원, 그다음에는 8천만 원으로 낮아집니다.

경매 유찰 시 가격 조정

 

• 일반적으로 20~30% 정도 낮추지만, 법원마다 다를 수 있습니다.
• 서울 소재 법원은 20%, 인천 소재 법원은 30%, 광주지법은 1회 유찰 시 30%, 2회 이후 20%로 낮춥니다.

주의할 점은, 경매는 직전 유찰 기일의 최저매각가격을 기준으로 낮추지만, 공매는 최초 공매예정가격을 기준으로 낮춥니다. 이로 인해 여러 번 유찰될 경우 경매가 더 빠르게 가격이 낮아질 수 있습니다.

 

예를 들어, 1억 원의 물건이 있다고 가정해 보겠습니다.

• 공매 : 1회 유찰 후 9천만 원, 2회 유찰 후 8천만 원
• 경매 (20% 저감 기준) : 1회 유찰 후 8천만 원, 2회 유찰 후 6천4백만 원

 

 

 

 

 

권리 분석과 명도

 

공매 물건의 권리 분석

공매 물건의 권리 분석은 경매에 비해 상대적으로 간단합니다. 하지만 그만큼 주의가 필요합니다.

 

• 등기부등본 확인 : 공매 물건도 등기부등본을 통해 기본적인 권리관계를 파악할 수 있습니다. 소유권, 저당권, 압류 등을 확인해야 합니다.
• 공매공고 확인 : 한국자산관리공사(캠코)에서 제공하는 공매공고를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 여기에는 물건의 기본 정보와 함께 권리관계에 대한 정보가 포함되어 있습니다.
• 임대차 정보 확인 : 공매공고에 임대차 정보가 명시되어 있는지 확인해야 합니다. 임차인의 보증금과 확정일자 여부를 반드시 체크해야 합니다.
• 유의사항 확인 : 공매공고의 유의사항을 주의 깊게 읽어야 합니다. 여기에 권리관계에 대한 중요한 정보가 숨어있을 수 있습니다.

주의할 점은 공매는 경매에 비해 제공되는 정보가 제한적일 수 있다는 것입니다. 따라서 가능하다면 현장 방문을 통해 실제 상황을 확인하는 것이 좋습니다.

 

경매 물건의 권리 분석

경매 물건의 권리 분석은 공매에 비해 복잡하지만, 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다.

 

• 등기부등본 확인 : 경매에서도 등기부등본은 가장 기본적인 권리 분석 자료입니다. 소유권, 저당권, 압류 등을 상세히 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인 : 경매에서는 '말소기준권리'를 찾는 것이 중요합니다. 낙찰 후 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구분하는 기준이 됩니다.
• 배당요구 종기 확인 : 경매 절차에서 배당요구 종기 이전에 신고된 권리는 배당받을 수 있으므로 이를 확인해야 합니다.
• 현황조사보고서 확인 : 법원에서 제공하는 현황조사보고서를 통해 실제 점유 상황, 임대차 정보 등을 확인할 수 있습니다.
• 감정평가서 확인 : 감정평가서를 통해 물건의 가치와 함께 권리관계에 대한 추가 정보를 얻을 수 있습니다.

경매의 경우 법원에서 제공하는 정보가 많기 때문에, 이를 잘 활용하면 보다 정확한 권리 분석이 가능합니다.

 

명도 절차 차이 (인도명령)

공매와 경매는 명도 절차에서 큰 차이를 보입니다.

 

경매의 명도 절차

 

• 경매로 낙찰받은 경우, 법원에 '인도명령'을 신청할 수 있습니다.
• 인도명령이 발부되면 집행관을 통해 강제로 점유자를 퇴거시킬 수 있습니다.
• 이 절차는 비교적 신속하고 효율적입니다.

공매의 명도 절차

 

• 공매로 낙찰받은 경우, 인도명령 제도를 사용할 수 없습니다.
• 점유자가 자발적으로 퇴거하지 않을 경우, 민사소송을 통해 명도소송을 제기해야 합니다.
• 소송에서 승소한 후에야 강제집행이 가능합니다.
• 이 과정은 경매에 비해 시간과 비용이 더 많이 소요될 수 있습니다.

명도 절차의 차이는 공매와 경매의 가장 큰 차이점 중 하나입니다. 공매 물건을 고려할 때는 이 점을 반드시 염두에 두어야 합니다. 현재 점유자가 있는 경우, 명도에 따른 추가적인 시간과 비용을 고려해야 합니다.

 

 

장단점 비교

 

공매의 장단점

공매는 한국자산관리공사(캠코)가 주관하는 매각 방식으로, 다음과 같은 장단점이 있습니다.

 

장점

 

• 온라인 입찰 : 온비드 시스템을 통해 편리하게 참여할 수 있습니다.
• 간편한 절차 : 경매에 비해 절차가 단순하고 빠릅니다.
• 권리관계 단순 : 대부분 국가나 공공기관 소유 물건이라 권리관계가 비교적 명확합니다.
• 분할납부 가능 : 일부 물건의 경우 대금을 분할 납부할 수 있습니다.

단점

 

• 제한적 정보 : 경매에 비해 제공되는 정보가 적을 수 있습니다.
• 명도의 어려움 : 점유자가 있을 경우 명도 소송을 직접 해야 합니다.
• 물건 수 제한 : 경매에 비해 매물의 수가 적은 편입니다.
• 유찰 시 가격 하락 폭 작음 : 경매에 비해 유찰 시 가격 하락 폭이 작아 기회를 놓칠 수 있습니다.

경매의 장단점

경매는 법원이 주관하는 매각 방식으로, 다음과 같은 장단점이 있습니다.

 

장점

 

• 다양한 물건 : 공매에 비해 더 많고 다양한 물건이 나옵니다.
• 상세한 정보 : 현황조사보고서, 감정평가서 등 상세한 정보를 제공받을 수 있습니다.
• 인도명령 가능 : 낙찰 후 법원의 인도명령을 통해 비교적 쉽게 명도할 수 있습니다.
• 큰 가격 하락 폭 : 유찰 시 가격 하락 폭이 커서 좋은 기회를 잡을 수 있습니다.

단점

 

• 복잡한 절차 : 공매에 비해 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸립니다.
• 권리관계 복잡 : 개인 간 거래가 많아 권리관계가 복잡할 수 있습니다.
• 현장 입찰 : 대부분 법원에 직접 가서 입찰해야 합니다.
• 일시불 납부 : 대부분 낙찰금액을 일시에 납부해야 합니다.

투자자 관점에서의 비교

투자자 입장에서 공매와 경매를 비교해 보면 다음과 같습니다.

 

접근성

 

• 초보 투자자 : 공매가 유리합니다. 온라인으로 쉽게 참여할 수 있고 절차가 간단합니다.
• 경험 많은 투자자 : 경매가 유리할 수 있습니다. 복잡한 절차와 권리관계를 잘 파악하면 좋은 기회를 잡을 수 있습니다.

투자 금액

 

• 소액 투자 : 공매가 유리할 수 있습니다. 분할납부가 가능한 경우가 있어 초기 부담이 적습니다.
• 고액 투자 : 경매가 유리할 수 있습니다. 유찰 시 가격 하락 폭이 커서 좋은 매물을 저렴하게 낙찰받을 기회가 있습니다.

투자 목적

 

• 안정적 투자 : 공매가 유리합니다. 권리관계가 단순하고 절차가 간단해 리스크가 적습니다.
• 높은 수익 추구 : 경매가 유리할 수 있습니다. 복잡한 권리관계를 잘 파악하면 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

시간적 여유

 

• 시간이 부족한 경우 : 공매가 유리합니다. 절차가 빠르고 간단합니다.
• 충분한 시간이 있는 경우 : 경매가 유리할 수 있습니다. 시간을 들여 물건을 분석하고 기다리면 좋은 기회를 잡을 수 있습니다.

전문성

 

• 부동산 지식이 적은 경우 : 공매가 유리합니다. 권리관계가 단순하고 절차가 간단해 실수할 가능성이 적습니다.
• 부동산 전문가 : 경매가 유리할 수 있습니다. 전문 지식을 활용해 복잡한 권리관계를 파악하고 좋은 매물을 찾을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

실전 투자 전략

 

공매 투자 전략

 

온비드 시스템 숙지

온비드 홈페이지에 자주 접속하여 시스템 사용법을 익히세요. 입찰 방법, 물건 검색 방법 등을 충분히 연습해야 합니다.

 

관심 지역 설정

투자하고자 하는 지역을 미리 정해두고, 해당 지역의 물건만 집중적으로 살펴보세요. 지역 특성과 시장 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

 

공매공고 꼼꼼히 확인

공매공고에는 물건의 상세 정보가 담겨 있습니다. 특히 권리관계, 임대차 정보, 유의사항을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

 

현장 방문 필수

가능하다면 반드시 현장을 방문하세요. 실제 상태와 주변 환경을 확인하는 것이 중요합니다.

 

분할납부 활용

일부 물건의 경우 분할납부가 가능합니다. 이를 잘 활용하면 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

유찰 물건 주목

여러 번 유찰된 물건은 가격이 낮아져 있을 수 있습니다. 이런 물건들을 주의 깊게 살펴보세요.

 

경매 투자 전략

 

법원 경매 사이트 활용

대법원 경매 사이트를 자주 방문하여 물건 정보를 확인하고 시스템 사용법을 익히세요.

 

권리분석 능력 향상

등기부등본, 현황조사보고서, 감정평가서 등을 꼼꼼히 분석하는 능력을 키우세요. 경매 투자의 핵심입니다.

 

말소기준권리 파악

낙찰 후 소멸되는 권리와 인수해야 하는 권리를 정확히 구분하는 것이 중요합니다.

 

입찰 가격 전략

최저매각가격과 감정가를 비교하여 적정 입찰가를 산정하세요. 경쟁이 치열한 물건은 좀 더 높은 가격을, 그렇지 않은 물건은 낮은 가격을 제시할 수 있습니다.

 

유찰 물건 노리기

여러 번 유찰된 물건은 가격이 크게 낮아질 수 있습니다. 이런 물건들을 주목해 보세요.

 

명도 비용 고려

낙찰 후 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이를 미리 고려하여 입찰 가격을 결정하세요.

 

주의사항 및 리스크 관리

 

철저한 사전 조사

공매나 경매 모두 충분한 사전 조사가 필수입니다. 물건의 상태, 권리관계, 시장 가치 등을 꼼꼼히 확인하세요.

 

자금 계획 수립

낙찰 후 대금 납부, 명도 비용, 리모델링 비용 등을 모두 고려한 자금 계획을 세우세요.

 

법적 리스크 관리

특히 경매의 경우, 복잡한 권리관계로 인한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 필요하다면 전문가의 조언을 구하세요.

 

시장 동향 파악

부동산 시장 전반의 동향을 파악하고 있어야 합니다. 정부 정책, 지역 개발 계획 등도 고려해야 합니다.

 

투자 분산

한 물건에 모든 자금을 투자하지 말고, 가능하다면 여러 물건에 분산 투자하세요.

 

감정가 신뢰도 확인

특히 경매의 경우, 감정가가 실제 시장 가치와 차이가 날 수 있습니다. 주변 시세를 꼭 확인하세요.

 

입찰 전략 수립

무조건 낮은 가격에 입찰하는 것보다는, 낙찰 가능성과 수익성을 모두 고려한 전략적 입찰이 필요합니다.

 

세금 고려

취득세, 양도소득세 등 부동산 거래에 따른 세금을 미리 계산해 두세요.

 

장기적 관점 유지

단기 수익보다는 장기적인 관점에서 투자하는 것이 안전합니다.

 

전문가 조언 활용

특히 초보 투자자라면, 경험 많은 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

 

 

최근 공매 경매 시장 동향

 

공매 시장 현황

공매 시장은 최근 다소 침체된 모습을 보이고 있습니다.

한국자산관리공사(캠코)가 주관하는 공매 물건의 수가 예년에 비해 줄어든 상태입니다. 정부의 세금 징수 강화 정책으로 인해 체납 물건이 감소한 영향이 큽니다.

그러나 최근 경기 침체로 인해 세금 체납이 늘어나는 추세여서, 향후 공매 물건이 증가할 가능성이 있습니다.

특히 중소기업이나 자영업자들의 부동산이 공매로 나오는 경우가 늘어날 것으로 예상됩니다.

공매 시장의 특징적인 현상으로는 낙찰가율이 상대적으로 높게 유지되고 있다는 점입니다.

공매 물건의 권리관계가 비교적 단순하고 온라인으로 쉽게 참여할 수 있어 많은 사람들이 관심을 갖기 때문입니다.

 

경매 시장 현황

경매 시장은 최근 매우 활발한 모습을 보이고 있습니다.

지지옥션의 보고서에 따르면, 2024년 1월 전국 아파트 경매 진행건수는 2862건으로, 이는 2020년 11월 이후 3년 2개월 만에 최다 진행건수를 기록했습니다.

특히 수도권 아파트 경매 물건이 크게 증가했습니다.

서울의 경우 313건으로 2015년 6월 이후 처음으로 300건을 넘어섰고, 경기도는 670건으로 2015년 4월 이후 최대치를 기록했습니다.

경매 시장의 낙찰률은 38.7%로 전월과 비슷한 수준을 유지하고 있으며, 낙찰가율은 83.2%로 소폭 상승했습니다.

경매 시장에 대한 관심이 여전히 높다는 것을 보여줍니다.

 

부동산 경기와의 연관성

현재 공매와 경매 시장의 동향은 전반적인 부동산 경기 침체와 밀접한 관련이 있습니다.

매매시장이 침체되고 금리가 높은 수준을 유지하면서 경매 물건이 증가하고 있는 것입니다.

부동산 경기 침체로 인해 일반 매매 거래가 줄어들면서 상대적으로 저렴한 가격에 물건을 구입할 수 있는 경매나 공매에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

특히 아파트 가격이 하락세를 보이면서 경매를 통해 시세보다 저렴하게 주택을 구입하려는 수요가 늘어나고 있습니다.

그러나 전문가들은 현재 상황이 '기회'가 될 수 있지만 동시에 리스크도 크다고 경고합니다.

권리분석을 철저히 하고 현장 확인을 반드시 해야 하며, 특히 임차인이 있는 경우 더욱 주의가 필요하다고 조언합니다.

 

 

공매 경매 차이 FAQ

 

Q : 공매와 경매의 가장 큰 차이점은 무엇인가요?

공매는 국가나 공공기관이 주관하고, 경매는 법원이 주관합니다.

세금을 체납한 사람의 재산을 처분하는 것은 공매이고, 개인 간 채무 문제로 재산을 처분하는 것은 경매입니다.

 

Q : 입찰 방식에는 어떤 차이가 있나요?

공매는 온라인(온비드)으로 입찰하지만, 경매는 법원에 직접 가서 입찰해야 합니다.

바쁜 직장인이라면 공매가 더 편리할 수 있습니다.

 

Q : 유찰 시 가격 하락 폭은 어떻게 다른가요?

공매는 매회 10%씩 하락하지만, 경매는 보통 20~30% 하락합니다.

1억 원 물건이 유찰되면 공매는 9천만 원, 경매는 7~8천만 원으로 떨어질 수 있습니다.

 

Q : 입찰 주기는 어떻게 다른가요?

공매는 매주 진행되지만, 경매는 보통 한 달에 한 번 진행됩니다.

따라서 공매가 더 빠르게 진행되는 편입니다.

 

Q : 명도(물건 비우기) 절차에 차이가 있나요?

경매는 법원의 인도명령으로 강제집행이 가능하지만, 공매는 별도의 명도소송을 해야 합니다.

이 때문에 공매가 더 복잡할 수 있습니다.

 

Q : 권리분석은 어느 쪽이 더 중요한가요?

둘 다 중요하지만, 공매가 더 주의해야 합니다.

공매는 경매에 비해 제공되는 정보가 적어 직접 조사해야 할 부분이 많기 때문입니다.

 

Q : 대금 납부 기간에 차이가 있나요?

경매는 보통 1개월 이내에 전액을 납부해야 하지만, 공매는 금액에 따라 7일에서 60일까지 다양합니다.

3천만 원 이상이면 보통 30일 이내 납부입니다.

 

Q : 어느 쪽이 더 저렴한 가격에 물건을 살 수 있나요?

일반적으로 경매가 더 저렴할 수 있습니다. 유찰 시 가격 하락 폭이 더 크기 때문입니다.

하지만 개별 물건마다 다르므로 일괄적으로 말하기는 어렵습니다.

 

Q : 초보자에게는 어느 쪽이 더 적합한가요?

온라인으로 진행되고 권리관계가 비교적 단순한 공매가 초보자에게 더 적합할 수 있습니다.

하지만 충분한 학습 후 참여하는 것이 중요합니다.

 

Q : 공매와 경매 중 어느 쪽이 물건이 더 다양한가요?

일반적으로 경매가 더 다양한 물건을 다룹니다.

공매는 주로 세금 체납과 관련된 물건이 많지만, 경매는 개인 간 채무 문제로 인한 다양한 물건이 나옵니다.

 

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